Sửa đổi Luật Đất đai: Định giá đất theo thị trường, xóa bỏ tình trạng giá ảo – giá thật

Hôm nay (14.11), tiếp tục chương trình nghị sự Kỳ họp thứ 4, Quốc hội khóa XV sẽ thảo luận tại hội trường về dự án Luật Đất đai (sửa đổi). Những vấn đề liên quan tới thu hồi đất, trưng dụng đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất, nội dung liên quan tới tài chính đất đai, giá đất… được người dân đặc biệt quan tâm nhưng còn nhiều ý kiến cần trao đổi. 

Hỗ trợ, đền bù giải phóng mặt bằng để người dân có điều kiện bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ

Theo quy hoạch, diện tích hơn 700m2 của gia đình bà Nguyễn Thị Nhung (Phường An Lợi Đông, TP.Thủ Đức, TP.Hồ Chí Minh) nằm trong ranh quy hoạch của KĐT mới Thủ Thiêm. Tuy nhiên, sau gần 20 năm, gia đình bà vẫn khiếu kiện vì không chấp thuận với phương án bồi thường của chính quyền.

Bà Nhung phàn nàn: “Bồi thường giá 200.000 đồng/m2, tôi không chịu thì cấp cho tôi chung cư hai mấy mét, còn chung cư lớn hơn phải bù tiền vào. Nói nhà tôi đông nên cho mua thêm một chung cư xã hội trả góp. Nhưng tôi không chịu như vậy. Lấy 6-7 trăm mét đất của tôi thì phải trả theo giá thị trường, không thì đưa đất tái định cư cho gia đình tôi để tôi cất tôi ở”.

Mức giá đền bù quá thấp, không đủ đề người dân đảm bảo cuộc sống tại nơi ở mới cũng là một trong những nguyên nhân chính khiến các hộ dân bị ảnh hưởng bởi dự án KĐT Sing – Việt tại huyện Bình Chánh, TP.Hồ Chí Minh khiếu nại, khiếu kiện kéo dài suốt nhiều năm qua. 

Theo các hộ dân, dự án này đã kéo dài hơn 20 năm, trải qua nhiều lần thay đổi chủ đầu tư nhưng tới nay vẫn chưa thực hiện. Trong khi đó, mức giá đền bù cho người dân bị ảnh hưởng bởi dự án vẫn áp theo mức giá cũ là không hợp lý.

Anh Huỳnh Văn Hoàng (xã Lê Minh Xuân, huyện Bình Chánh, TP.Hồ Chí Minh kiến nghị: “Phải giải quyết triệt để: Một là phải xoá bỏ. Hai là phải cho người dân giá thoả đáng theo giá thị trường, chứ đất tôi đền quá rẻ, đi chỗ khác tôi cũng có mua được đâu”.

Liên quan tới dự án Luật Đất đai (sửa đổi) Phó Chủ tịch Uỷ ban Trung ương (UBTƯ) MTTQ Việt Nam Ngô Sách Thực cho hay, có một số vấn đề mà người dân rất quan tâm, đó chính là giá đất, chính sách đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng và cơ chế thoả thuận đền bù.

Về quy định liên quan tới bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng, Phó Chủ tịch UBTƯ MTTQ Việt Nam Ngô Sách Thực cũng cho rằng, cần đa dạng các hình thức bồi thường cho người dân theo nguyên tắc “bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ”.

Việc này cần phải quy định rõ trong dự thảo Luật sửa đổi. Cần phải đảm bảo các hình thức hỗ trợ cho người dân đó là nhận tiền và tự tìm nhà hoặc thứ hai là nhận nhà trong khu tái định cư hoặc thứ ba đó là có quyền nhận nhà ở nơi khu dân cư khác ngoài khu tái định cư.

Ông Ngô Sách Thực cho rằng, hình thức bồi thường, hỗ trợ giải phóng mặt bằng phải đa dạng để người dân có quyền lựa chọn. 

Định giá theo thị trường, xoá bỏ “giá ảo – giá thật”

Phân tích rõ hơn về kiến nghị của người dân liên quan tới vấn đề định giá đất, ông Ngô Sách Thực cho hay, đây là nội dung người dân, doanh nghiệp rất quan tâm tới quy định mới này được thiện hiện như thế nào? Việc xác định theo giá thị trường là giá nào? Việc bỏ khung giá đất nhưng chúng ta vẫn còn áp dụng bảng giá đất hằng năm thì còn tình trạng “hai giá đất” không? Những nguyên tắc xác định giá đất đã đảm bảo khách quan chưa và cần có quy định cụ thể trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Nói về việc định giá đất, chuyên gia kinh tế, TS Trần Du Lịch cho rằng, quyền sử dụng đất là một loại hàng hoá đặc biệt, có giá trị. Và việc định giá quyền sử dụng đất thì phải có giao dịch, chỉ có giao dịch mới thấy được giá trị của quyền sử dụng đất thể hiện qua giá cả.

“Mà giá cả thì phải có giao dịch. Nhà nước không thể làm thay thị trường” – TS Trần Du Lịch nói. 

Theo TS Trần Du Lịch, hiện nay tinh thần trong luật cũng có nêu về việc từ giã chuyện nhà nước thu hồi đất rồi lấy đất của “ông nhỏ, giao cho ông lớn”. Tuy nhiên, cần phải lưu ý việc phát triển đô thị là quy luật. Vậy có để cho doanh nghiệp đi mua đất của dân rồi làm đô thị không? Điều này cần phải tính toán kỹ lưỡng, đánh giá kỹ về vấn đề này để có phương thức phát triển đô thị liên quan tới vấn đề thu hồi đất.

Đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho rằng, nhiều vụ tham nhũng đất đai xuất phát từ cơ chế định giá đất. Nếu có bảng giá đất sát giá trị thị trường, đồng thời đền bù thoả đáng cho người dân bị thu hồi đất sẽ giảm khiếu kiện.

Về tài chính đất đai, đại biểu Cường đồng tình với quy định giá đất phải phù hợp với giá trị thị trường và dùng công cụ kỹ thuật định giá để định ra giá trị thị trường. Trong đó, 3 cơ quan gồm cơ quan định giá (tổ chức tư vấn định giá), cơ quan thẩm định giá (Hội đồng thẩm định giá) và cơ quan quyết định giá (Ủy ban nhân dân) phải hoạt động độc lập với nhau.

Tuy nhiên, theo đại biểu Cường, quy định về vai trò của Hội đồng thẩm định giá trong dự thảo Luật còn chưa rõ, đó là việc họ có thể thuê cơ quan chuyên môn để định giá. Theo đại biểu, cần quy định Hội đồng thẩm định chỉ xem xét giá do cơ quan định giá đưa ra đã phù hợp chưa, có bảo đảm nguyên tắc hay không và nên được công nhận như thế nào?

Đại biểu đề nghị cần có chính sách thuế phù hợp để điều tiết giá trị gia tăng của đất, điều tiết hành vi đầu cơ đất đai và điều tiết hành vi để đất không sử dụng. Đây là nguyên tắc, cơ sở để làm căn cứ xây dựng Luật Thuế sử dụng đất sau này.